Mindestens 130 Mio. € für das Projekt kommen aus dem städtischen Haushalt sowie kommunale Bürgschaften von rund 200 Mio. €. Für weitere rund 30 Mio. € sind noch keine Geldgeber gefunden, hier gilt das Prinzip Hoffnung auf Bundes- oder Landesförderungen. Sonst muss auch hier der Haushalt einspringen. Insgesamt sind für das Projekt rund 750 Mio. € angesetzt.

Die Zahl ist dabei eine sehr optimistische Schätzung: im Entwurf wird eine Inflation der Baukosten von 3,5% pro Jahr angenommen. In der Realität sind die Baukosten allein im vergangenen Jahr um fast 18% gestiegen. Sollte der nie-dagewesene Fall eintreten, dass ein öffentliches Bauprojekt teurer wird als zuvor geplant, bleiben die zusätzlichen Kosten allein an der Stadt hängen. Auch weigern sich Verwaltung und Mehrheit des Rates, die finanzielle Grundlage des Projektes abzusichern, indem ein größerer Teil der Wohnungen in Eigentum verkauft wird.

Verwaltung und Mehrheit des Gemeinderates wollen gleichzeitig sichergehen, dass Wohnungsbau in Freiburg nur noch staatlich erfolgt. Um zu verhindern, dass neuer Wohnraum durch private Bauträger entsteht, werden Gebiete großzügig mit einem Sammelsurium aus Vorkaufs- und Erhaltungssatzungen belegt. Der Verkauf von städtischen Grundstücken wird kategorisch ausgeschlossen, auch wenn diese keine städtebauliche Relevanz haben. 

Eine solide städtische Wohnungspolitik sieht anders aus; aus Sicht unserer Fraktion entlastet jede zusätzliche Wohnung den angespannten Wohnungsmarkt, ob nun zur Miete oder im Eigentum und unabhängig davon, wer sie baut.

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Ihr Ansinnen, neue Wohnungen und vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, würden wir uneingeschränkt unterstützen und hier haben Sie unsere Fraktion auch an ihrer Seite. Allerdings, Herr Oberbürgermeister, können wir den Weg der Finanzierung nicht mittragen, da er unverhältnismäßig stark den städtischen Haushalt belasten wird. Auch sind die aktuellen Zinsentwicklungen und die Baupreissteigerungen in unseren Augen nur unzureichend berücksichtigt. Die Drucksache hätte und müsste unter den aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen nachjustiert werden müssen und Sie hätte deutlich besser in Bezug zu den anstehenden Haushaltsberatungen gestellt werden müssen.

Auch können wir es nicht akzeptieren, dass ein kerngesundes Unternehmen ( hier sei auch einmal ausdrücklich Herrn Klausmann gedankt, denn er hat das in Zahlen und Ergebnisse umgesetzt, wofür er eingestellt wurde, nämlich wirtschaftlich zu arbeiten und die FSB am Markt erfolgreich zu positionieren) an den Tropf des städtischen Haushaltes legen. Denn eines ist doch unstrittig: Fahren wir die Quote für das Bauträgergeschäft zurück, dass früher den sozialen Wohnungsbau finanziert hat, muss das Delta logischerweise aus dem Haushalt, entweder durch Cash oder durch Maßnahmen wie Grundstücksübertragungen etc. erfolgen.

Mit dem interfraktionellen Antrag, den Kollegin Carolin Jenkner bereits erläutert hat, stärken wir zumindest die FSB auf der Eigenkapitalseite, um das Programm einigermaßen stemmen zu können. Ändern Sie aber den Kurs der FSB derart massiv, ohne die Quote für die Eigentumsmaßnahmen nach oben anzupassen, wird aus der FSB ein zu subventionierendes Unternehmen das dann einer Siedlungsgesellschaft früheren Charakters gleichkommt.

Wir fassen also zusammen:

Nur mit städtischen Geldern (Grundstückseinlagen in Höhe von 95,7 Mio. € und Kapitaleinlagen in Höhe von 32 Mio. €) ist das Programm der FSB möglich. Dies sind insgesamt rund 130 Mio. Euro. Dies reicht jedoch immer noch nicht aus und so wird auf Seite 14 unter dem Punkt „verbleibender Bedarf“ erneut eine Summe von rund 27 Mio. Euro an Zuschüssen nötig werden. Nötig wird zudem noch ein Bürgschaftsrahmen in Höhe von 200 Mio. Euro. Somit kostet das Projekt FSB 2030 runde 150 Mio. Euro und einem Gesamtkapitalbedarf von rund 783 Mio. Euro um 2500 neue Wohneinheiten entstehen zu lassen. Ob diese 2500 Wohneinheiten nicht auf dem freien Markt günstiger entstehen würden, bleibt unbeantwortet.

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Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

sehr geehrte Damen und Herren,

keine Frage: der aktuelle Beteiligungsbericht in der neuesten Ausgabe für das Jahr 2020 zeigt wieder einmal vollumfänglich, welche Leistungen die städtischen Tochtergesellschaften für unsere Stadt erbringen. Auf der anderen Seite führt uns dieser aber auch mit schonungsloser Offenheit den riesigen Schuldenberg vor Augen. 

Von der Abfallwirtschaft über die Energie bis hin zur Wirtschaftsförderung und Mobilität sehen wir mit der vollen Bandbreite, dass unsere Beteiligungen inzwischen für wesentliche Elemente des sozialen Bereichs, der öffentlichen Daseinsvorsorge, der Freizeit oder für die Infrastruktur inzwischen unverzichtbar geworden sind, denn im Laufe der Jahre haben wir diese immer mehr in die städtischen Gesellschaften ausgelagert.

Durchaus zutreffend ist es daher das Wesen unserer Fraktion, den Beteiligungsbericht gerade im Hinblick auf die finanzielle Situation der Stadt genauer unter die Lupe zu nehmen und im Hinblick auf die Schuldenentwicklung mahnend zu hinterfragen.

Die Gesamtverschuldung des Konzerns Stadt Freiburg hat die Schallgrenze von 1 Milliarde übersprungen und die Prognose der Verwaltung rechnet mittelfristig mit einem Schuldenstand in Höhe von 1,8 Milliarden Euro.

Erstmals wurde jetzt auch ein Beteiligungsbericht vorgelegt, der seit März 2020 unter dem Einfluss einer globalen Pandemie steht und dadurch wie durch ein Brennglas aufgeheizt wurde: durch das wegbrechende Messegeschäft bei der FWTM, die geringere Auslastung in den Bädern und die drastisch gesunkenen Fahrgastzahlen bei der VAG hat sich der im Laufe der letzten Jahre eingeschlichene Prozess noch mehr beschleunigt: die Gewinne der ASF und vor allem der Badenova reichen bei weitem nicht mehr aus, damit die Stadtwerke auf Dauer ergebnisneutral wirtschaften können.

Auch befürchten wir, dass sich durch die hohen politischen Erwartungen an die vorhin bereits in TOP 7 umfangreich diskutierte Freiburger Stadtbau, dauerhaft erhöhte Defizite manifestieren, die sich langfristig negativ auf den Haushalt auswirken werden: der städtische Haushalt muss dadurch unterm Strich die Gesellschaften und eigenen Betriebe  immer mehr subventionieren.

Natürlich sehen wir auf der anderen Seite aber auch, dass Investitionen im Bereich der Infrastruktur und des ÖPNV, dem Ausbau der Kitas und die Sanierungen von Schulen dringend notwendig sind. Auch sehen wir, dass die Beteiligungsgesellschaften – wie von Oberbürgermeister Horn regelmäßig betont – eine wichtige Rolle zur Erfüllung der Freiburger Nachhaltigkeitsziele abbilden, jedoch können diese Zahlen nicht darüber hinwegtäuschen, dass unsere Investitionen mit einem Betrag von über 350 Millionen Euro förmlich explodiert sind. 

Als Unternehmer ist mir daher schon immer neben den Kosten auch ein Blick auf die Einnahmesituation wichtig, als Beispiele seien hier natürlich die VAG und die städtischen Bäder genannt, deren Kostendeckungsgrade betriebswirtschaftlich eigentlich nicht zu rechtfertigen sind.

In jüngster Vergangenheit wurden die hohen Investitionen oft damit gerechtfertigt, dass wir hierzu das niedrige Zinsniveau nutzen müssen, jedoch wird es auch hier eine Korrektur geben, denn die US-Notenbank wird die Zinsen anheben, auch die EZB schließt es – getrieben von Inflationssorgen – nicht mehr aus. Stark steigende und inflationäre Baukosten wurden uns gestern bei unserem Fraktionsgespräch von Baubürgermeister Haag bestätigt.

Das alles läutet deshalb eine neue Phase ein, denn zur Tilgung kommen dann erstmals seit langem wieder auch die zu erwirtschaftenden Zinsen dazu.

Abschließend möchten wir daher – bei allen nachhaltigen und wirtschaftlich sinnvollen Investitionen, welche unter anderem auch die aktuell schwer gebeutelte lokale Wirtschaft, den Handel, die Kultur und die Gastronomie unterstützen, dazu aufrufen, die städtischen Beteiligungen nicht zu überreizen, um das finanzielle Gleichgewicht aufrecht zu erhalten, damit wir weiter eine vielfältige und liebenswerte, aber vor allem handlungsfähige Stadt haben – herzlichen Dank.

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An vielen Stellen sind wir uns hier im Gemeinderat einig. Wir müssen mehr Wohnraum schaffen, das sehen bis auf wenige Ausnahmen hier im Raum alle so. Wir brauchen ein Instrument wie die FSB und wir sind stolz, dass diese bisher ihren Auftrag bisher erfolgreich gestalten konnte. Wir brauchen ausreichend sozial ausgestalteten Wohnraum für all diejenigen, die sich frei finanzierten Wohnraum nicht leisten können – dass dem so ist, liegt übrigens in erster Linie an einer Kette von Fehlentscheidungen, hier in Freiburg, aber auch auf höheren politischen Ebenen; Die Mehrheit dieses Hauses hat über Jahre hinweg für die oft beklagte Explosion der Mieten gesorgt.

Mit dieser Neukonzeption der FSB versucht man daher auch, diese Fehler der Vergangenheit einzufangen und begeht dabei neue, darauf komme ich gleich zu sprechen

Bleiben wir aber noch bei dem, was richtig ist. Es ist richtig, dass die FSB eine Vorbildfunktion beim Klimaschutz einnimmt um nur ein Beispiel zu nennen die tollen Holzbauprojekte, mit dem die FSB eine Vorreiterrolle einnimmt. Es ist richtig, dass die FSB viele verschiedene soziale Projekte angeht, um die Mieter_innen an unterschiedlichsten Stellen zu unterstützen. Und vor allem ist die Ausgestaltung des FSB Sozialbonus richtig. Der Sozialbonus war eine großartige Idee und die Umsetzung ist grundsätzlich sehr gelungen, denn die Ausgestaltung des Sozialbonus ist eine Subjektförderung im besten Sinne, weil die Kriterien klug gewählt sind, weil er zielgerichtet aufgebaut, und weil das Verfahren fair und transparent ist.

Der Ergänzungsantrag der SPD zum Sozialbonus ist daher absolut richtig. Es ist nicht einzusehen, warum dieser nur bei Mieterhöhungen greifen sollte.

Bis dahin gehen wir mit, aber leider gibt es auch viele Konstruktionsfehler und die stecken vor allem in der Finanzierung

Die Beschlussziffern III,3 und  III,4 erwähnt 5 Mio. Kapitalzuführung und das Grundstück Metzgergrün, a, und das ist auch so richtig, dass ist ja schon eine ganze Weile beschlossen, Aber dem großen restlichen Delta  – in 5 Jahren mindestens 8,5 Millionen Euro, auf 10 Jahre mehr als 20 Millionen – gilt: erst beschließen wir und dann schauen wir, wo das Geld herkommt.

Nur sehr nebulös ist die Rede davon, dass Finanzierungsmodelle geprüft werden sollen. Herr Klausmann hätte da bestimmt klare Vorstellung: er und die FSB bekommen Erbbaugrundstücke geschenkt, der Beleihungswert erhöht sich, und alle sind glücklich. EIne spannende Problematik, denn dann werden de facto doch plötzlich Grundstücke wieder verkauft.

Wenn die Vorlage so bleibt, wird am Ende BM Breiter das Scheckbuch zücken und die Verluste ausgleichen müssen. Klar ist hier einfach nicht, wie die FSB jemals die genannten Anstrengungen aus eigener Kraft finanzieren kann. Solange das nicht klar ist, bleibt die Vorlage in finanzieller Hinsicht unsolide.

Kritikwürdig ist auch , dass Finanzierung nur auf 5 Jahre dargestellt wird. Das folgt formal einer Logik aus der mittelfristigen Finanzplanung einer GmbH, in diesem Fall ist es aber eine Beschönigung. Es macht einen Unterschied, ob wir heute über 121 Millionen Bürgschaften sprechen oder vielleicht über 300 Millionen in 10 Jahren oder über 34 Mio Zuschussbedarf oder vielleicht 80 Millionen in 10 Jahren.

Wir dürfen die Einschränkungen durch Corona nicht ignorieren. Wir sind nach wie vor in einem Zustand der Verdrängung und erleben Einbrüche im Haushalt, ein dreistelliger Millionenverlust wird uns Jahre beschäftigen – vor wenigen Minuten hat die BZ das momentane Defizit von 77 Millionen Euro vermeldet.

Viele hier hoffen offensichtlich auf die Rosinenbomber – ob die aber kommen und wie viel Geldsäcke diese an Bord haben, ist völlig unklar. Schon daher wäre jeglicher Beschluss in der jetzigen Form auf Sand gebaut.

Nicht nur, aber auch wegen Corona braucht es eine solide Finanzierung dieser FSB Reform und die ist noch nicht erkennbar. Eine 25%-Quote für Eigentumswohnungen wird ohne Not festgesetzt. 25% Abstand zum Mietspiegel, wie in den Vorberatungen eingeräumt eine willkürliche Zahl, soll Gerechtigkeit schaffen, erschafft aber vielmehr eine neue Gerechtigkeitslücke.

Wir müssen auch auf die Realität der Neubaumieten zur Kenntnis nehmen. Im geförderten Mietwohnungsbau liegen diese bei etwa 9,5€/qm und bei der Stadtbau bei 6,5€/qm. Das heißt, mit jeder neuen Wohnung entsteht ein kleines Loch im Haushalt, und zwar rund 3 Euro pro neu geschaffenem Quadratmeter Wohnfläche. Die daraus entstehende Problematik wird zu wenig in der Vorlage aufgegriffen.

Bei Genossenschaftenund bei eigenem Erbbau, später reden wir nooch über den Sportplatz in Ebnet, dort überall finden Sie 9,5€/qm OK, aber für Bewohner_innen der FSB sind nur 6,5 zumutbar. Hier ist die Differenz zu groß.

Und hier kommen wir zum Verhältnis 75% / 25% von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen, das ohne Not aufgekündigt wird. Das bisherige Verhältnis von 60 Prozent Mietwohnungsbau zu 40 Prozent Eigentum hat maßgeblich zum Erfolg der städtischen Gesellschaft beigetragen, so dass die FSB aus eigener Kraft geförderten Mietwohnungsbau betreiben konnte. Jetzt aber soll die Stadtbau langfristig und dauerhaft an den Tropf des städtischen Haushalts gehängt werden. Die FSB ist hoch kapitalisiert, sie verfügt über ein riesiges Anlagevermögen und damit auch über die Möglichkeit, aus eigener Anstrengung das Projekt stemmen zu können und das müssen wir nutzen.

Daher auch unsere Anträge, sowohl das bisherige 40% / 60% Verhältnis von Miet- und EIgentumswohnungen beizubehalten, als auch, dass die in der Vorlage genannten Finanzierungskonzepte sich möglichst darauf Fokussieren sollen, die FSB möglichst aus Eigenmitteln zu finanzieren. Denn für uns ist es ein zentrales Element, dass die FSB so weit wie möglich aus eigener Kraft den sozialen Wohnbau vorantreibt

Unsere große Sorge ist, dass wir mit einer nicht durchgerechneten und einer nicht durchfinanzierten Reform an vielen anderen Stellen dieser Stadt, soziale, sportliche oder kulturelle Projekte gefährden oder deren Verwirklichung verhindern.

Wenn wir durch Zustimmung zu unseren Anträgen die Brücke gebaut bekommen, dass die notwendige Wohnungsbauoffensive und dass die an sich wünschenswerte Reform finanziell solide realisiert wird, dann freuen wir uns, der Vorlage zustimmen zu können. Geschieht das nicht, dann können wir mit Blick auf unsere Gesamtverantwortung eine Zustimmung nicht gewähren.

Der Beitrag Sascha Fiek zur Neukonzeption der Freiburger Stadtbau: „Auf Sand gebaut“ erschien zuerst auf FDP & BFF Fraktion.