Verehrter Herr Oberbürgermeister,

liebe Kolleginnen und Kollegen,

lassen Sie uns einen Augenblick sprechen über Traumtänzerei, über Realitäten und über Drahtseilakte.

Als uns die Nachricht des Verkaufs der EMD an die Stadt ereilte, war unsere Fraktion zunächst geschockt, denn für uns war die Sparkasse stets ein Garant für finanzielle Vernunft in dem Dietenbachprojekt. Groß war unsere Sorge, dass die Dämme nun brechen könnten und die Verwaltung von dem mehrheitlich in Traumtänzerei befindlichen Gemeinderat mit unfinanzierbaren Wünschen überrollt würde. 

Wir hatten stets betont, dass die Idee einer überwiegenden Grundstücksvergabe in Erbpacht angesichts der finanziellen Realitäten nur Traumtänzerei sei. Insofern sind wir Ihnen als Verwaltung sehr dankbar, dass Sie uns zumindest an dieser Stelle so deutlich, wie es ihnen eben möglich ist, entgegengekommen sind. Es ist richtig, dass Sie der Vergabe in Erbpacht weitgehend eine Absage erteilt haben. 

Auch bei der Kosten- und Finanzierungsübersicht nähern wir uns wenigstens ein Stück weit der leider nicht immer angenehmen Realität. Mit 1,2 Milliarden Euro Kosten, die Sie aufrufen, wird deutlich, dass der Stadtteil kein Schnäppchen sein wird und das dürfte erst die Spitze des Eisbergs sein. 

Ganz beiläufig freuen Sie sich in der Vorlage darüber, dass das Projekt von den Bodenwertsteigerungen profitieren kann, was sie sonst so gerne der ach so bösen privaten Bauwirtschaft vorwerfen. Aber wenn die Stadt ihre Finanzierung mit steigenden Bodenwerten stemmt, dann scheint das OK zu sein. Nur vergessen sie dabei zu erwähnen, dass Bodenwertsteigerungen immer zu Lasten der künftigen Mieter:innen gehen. Das ist nicht schön, aber nach Adam Riese unvermeidbar.

Die Kostenübersicht entlarvt auch die Hoffnung auf womöglich günstigen Wohnraum als Wunschvorstellung. Angesichts wachsender Baukosten, steigender Zinsen und den vielen baulandpolitischen Anforderungen der Stadt Freiburg müssen wir Neubaumieten jenseits von 16 Euro/qm ins Auge sehen, die weit entfernt sein werden von Bestandsmieten, die heute noch zum Teil deutlich niedriger ausfallen. 

Auch der viel beschworene Terminus des bezahlbaren Wohnraums bleibt weiterhin eine leere politische Worthülse. Suggeriert werden soll damit, dass ein Stadtteil der Glückseligkeit entsteht, in dem sich alle Menschen wohnen leisten können. Das aber wird nur in einem stark subventionierten Bereich stattfinden können, so viel Ehrlichkeit sollte man an den Tag legen. Für Menschen, die keine Transferempfänger sind oder nicht über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, wird der Stadtteil zwar hoffentlich sehr attraktiv und mit hoher Lebensqualität verbunden sein, aber das wird dRann auch einen stolzen Preis haben. 

Manch Traumtänzerei gönnt sich die Verwaltung weiterhin. Wenn sie beispielsweise statt mit 1,8% mit 2,5% Finanzierungszinssatz rechnen, dann muss man angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der ungebremst steigenden Zinsen schon einiges an Phantasie aufbringen, um sich mit einer solchen Annahme die Zahlen schön zu rechnen. 

Nach der Kommunalwahl werden wir dann auch mit einem städtischen Subventionsbeitrag konfrontiert werden, der weit über den heutigen 100 Millionen Euro liegen wird. Wir lassen uns überraschen, ob es schlussendlich 200, 300 oder mehr Millionen Euro werden, doch so viel Realität wäre heute vermutlich noch zu viel des Guten.

Bei der Grundstücksvergabe tappen wir wie auch bei der Frage der Einnahmen noch weitgehend im Dunkeln, so dass sich manche noch der Traumtänzerei hingeben können. Dabei zeichnet sich heute schon ab, dass die Giftmischung aus steigenden Bau- und Finanzierungskosten dazu führen könnte, dass wir dankbar sein müssen um jeden, der sich in der Anfangszeit überhaupt mit Bautätigkeit in dem neuen Stadtteil engagiert. Ankernutzungen, Konzeptvergaben, kleinteilige Vermarktungsvorgaben und andere Instrumente wie die genaue Festlegung der Wohnbauakteure könnten sich schnell als weitere Traumtänzerei erweisen, die noch aufgegeben werden müssen.

Ein Drahtseilakt wird dann die eigentliche Vermarktung sein. Die Stadt kann diese aus unseren Augen nicht alleine stemmen und nach vielen Gesprächen der vergangenen Wochen wird es eine Herausforderung sein, die Sparkasse für die Vermarktung als Dienstleister zu gewinnen. Doch bevor wir die Vermarktung in die Hand irgendwelcher internationaler Real Estate Manager geben, sollten wir unseren Fokus schon jetzt darauf legen, die Expertise vor Ort zu nutzen.  

Sie sehen, die Herausforderungen sind noch vielfältig. Gleichwohl unterstützen wir die Vorlage als einen wichtigen weiteren Schritt auf dem Weg zu unserem neuen Stadtteil, auf den wir dringend warten.

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Zur Vermeidung sozialer Härten wollen wir für eine gewisse Zeit den Verkauf bestimmter Grundstücke an die darauf Wohnenden wieder möglich machen, vor allem, wenn ihnen diese Möglichkeit in der Vergangenheit schon von der Stadt angeboten worden ist.
Die Erlöse daraus wären eine unmittelbare Unterstützung für die wegbrechenden Einnahmen und stabilisieren in der aktuellen Notsituation die Finanzen der Stadt. Laut der Antwort auf eine Anfrage unserer Fraktion liegen der Verwaltung derzeit rund 35 Anfragen für den Kauf von Erbbaurechtsgrundstücken vor. Viele davon sind ohne städtebauliche Bedeutung, dafür aber umso wichtiger für die Menschen, die darauf wohnen, denn durch die explodierenden Bodenpreise können sich viele die steigenden Erbbauzinsen nicht mehr leisten. Der Stadt bietet sich dadurch zudem die Möglichkeit, auch in der Krise geeignete Grundstücke zur Schaffung von preiswertem Wohnraum zu erwerben.

Mit den Fraktionen der CDU und der Freien Wähler beantragen wir daher in der kommenden Sitzung, künftig in begründeten Einzelfällen den Verkauf von Erbbaugrundstücken wieder möglich zu machen und die Erlöse für den Ankauf neuer Flächen zu verwenden. Der Erwerb dieser Flächen sollte allerdings nicht wie bisher zu oft planlos erfolgen. Die Stadt muss auch klarer aufzeigen, welche Flächen zu welchem Preis erworben werden und wie darauf bezahlbarer Wohnraum zu realisieren ist.

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Unser Antrag als PDF

Regelung für ein Verfahren zum Verkauf städtischer Erbpachtgrundstücke
hier: Interfraktioneller Antrag nach §34 GemO Abs. 1 Satz 4 GemO

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

bezugnehmend auf Ihre Antworten zu unserer interfraktionellen Anfrage vom 24.07.2020 beantragen wir, das nachfolgende Thema zur Beratung und zum Beschluss auf die Tagesordnung des Gemeinderats zu setzen:

Verfahren zum Verkauf von städtischen Erbpachtgrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser in Form von Einzelfallentscheidungen durch den Gemeinderat

Die Verwaltung wird mit diesem Antrag beauftragt, ein Verfahren zu erarbeiten, das in begründeten Ausnahmen (z.B. städtebauliche oder soziale Aspekte) die Kaufoption umfasst, und dieses dem Gemeinderat zum Beschluss vorzulegen. Besonderes Augenmerk liegt hierbei beim langfristigen Ausschluss von Spekulation auf Grundstücke oder Gebäude (ähnlich eines Vorkaufsrechts) sowie einer Eigennutzung z.B. junger Familien. Diese Fälle sind von der Verwaltung vorzuschlagen und dem Gemeinderat jeweils als Einzelfallentscheidung zum Beschluss vorzulegen (keine Wertgrenze).

Parallel wird die Verwaltung beauftragt, ein Verfahren vorzuschlagen, wie die Erlöse aus diesen Verkäufen trotz des fiskalischen Gesamtdeckungsprinzips verbindlich für den Ankauf neuer Flächen gesichert werden könnten.

Der Grundsatzbeschluss des Gemeinderats vom Oktober 2018 legt den Fokus auf das langfristige Halten von Grundstücken in kommunaler Hand, um über diesen Hebel möglichst großen städtischen Einfluss auf dem angespannten Wohnungsmarkt zu bewahren.

Mit der aktuell vorliegenden Neufassung der Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung für Ein- und Zweifamilienhäuser wurde versucht, mit einem Gesamtpaket für möglichst alle Fälle tragfähige Lösungen zu finden und die Härten durch die stetig steigenden Grundstückspreise abzufedern.

In Summe zeigt der Zielkonflikt zwischen Fiskal-, Wohnbau- und Sozialpolitik jedoch, dass es im Einzelfall zu Situationen kommt, die für keine Seite einen Mehrwert schaffen können. Hier gilt es nachzusteuern. In diesen einzelnen Fällen, in denen erkennbar auch langfristig kein städtebauliches Potential vorhanden ist, muss der Verkauf als Option mitbedacht werden können. Die Verkaufserlöse von Einzelgrundstücken ohne erkennbares städtebauliches Entwicklungspotential in den Erwerb von Grundstücken mit großem Wohnbaupotential zu investieren, halten wir gesamtstädtisch für notwendig und aufgrund begrenzter finanzieller Ressourcen für verantwortungsvoll. Ein solcher zielgerichteter Einsatz ist dort geboten, wo durch eine Investition dringend benötige und nennenswerte reale Spielräume in der Wohnungspolitik entstehen (z.B. Kleineschholz).

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Carolin Jenkner
CDU Fraktion

Christoph Glück
FDP&BfF Fraktion

Dr. Johannes Gröger
FW-Fraktion

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